今年可谓是政策剧烈变化的一年,土地市场放量急剧减少。

放量少,致使各个开发商变得更加焦虑,因此投资更聚焦于行情稳定的上海。僧多粥少的市场,也造成了开发商们上海拿地压力陡增。

527政策之后,上海土拍游戏规则变了,不摇号了,后续价格的放开,势必造成两级分化的结果:好的更好,差的更差。

也一定程度上增加了更多的:不确定性。

艳姐觉得,接下来在土拍这个正面战场,比的是各家的硬实力了。

央国企暗中较劲?房企淘汰赛,先从土拍开始!  第1张

不能有短板?同时还得有专长!

可以预测的是明年的新房供应量还会有所下降,可以确定的是明年市场竞争更加惨烈。

城央优质地块会被财大气粗的央国企哄抢,远郊地块大概率会被城投拖底,一批房企可能要被迫收缩或退出上海。

我们看到,新政后的首次土拍,也在印证这种迹象:

没有一家民企、国央企包圆;最高溢价率超过21%、诞生了“新地王”;城投进场拖底!

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城央板块的2幅地块高溢价成交,保利发展刷新了杨浦新地王、越秀&北京城建从央企手中抢下东外滩地块。远郊地块底价成交,招商蛇口&中旅投资底价拿下“量身定制”地块、奉贤发展进场拖底。

艳姐发现,房企们都很谨慎,在拿地前已经在匹配自己的产品力、财务力、运营力、营销力、服务力、交付力模型,他们的终极目标也出奇的一致:安全、利润、流速。

今天艳姐就来聊聊这次土拍以及他们未来在上海的打法,也欢迎大家在文末留言,发表您的看法。

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01

刷新地王

保利发展坐实“杨浦王”

平凉社区02H1-01地块是这次最有看头的一幅地块。起始楼面价73000元/㎡,4幅地块中最高;内环内,位置最好。最终,在激战60轮后,保利发展击败其它8家房企,以约22.03亿成功拿下,楼面价溢价率高达21.18%。

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88462元/㎡的成交楼面价,还刷新了4年前由北京金隅保持的杨浦地王纪录。

艳姐注意到,此前某央企在杨浦的项目开盘热销,曾引发“杨浦王”之争。这次保利发展拿下杨浦新地王,落下深耕杨浦的第5子,也坐实了杨浦王的名号。

地块占地面积1.38万㎡,容积率1.8,计容建面约2.5万㎡。面积不大,但位置很好,内环内,直线距离黄浦江约500米。不过建筑限高24米,多少会影响滨江景观视线。

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从周边项目来看,北面的高阳新里12.39万/㎡(公寓+联排),往东500米的中建壹品·浦江之星,均价10.99万/㎡;今天开盘的保利·琅誉入市均价仅11.7万元/㎡,还有直线距离1.5公里就是保利越秀·和樾天汇,去年均价11.5万/㎡。

杨浦这几年一直是上海新房供销的热点区域,人口、产业支撑力很强。艳姐觉得,深耕杨浦的保利发展,对杨浦市场、客群非常熟悉,有比较成功的营销打法,也打磨过保利天汇、保利越秀和樾天汇这类高端作品,这块地大概率会开盘清盘,就看未来的利润空间有多大了。

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艳姐注意到,年初,保利发展上海公司董事长康勇曾表示,要回归“经营既要规模又要利润,管理既要效率又要质量,发展既要稳健又要创新”。总经理傅小君也表示,要聚焦“保去化、优经营、谋创新、促发展”,打赢“体系升级、销售攻坚、资管破局、拓展拿地、品质提升”五场战役。

克而瑞数据显示,保利发展去年全年销售额555亿,位居第2,而今年上半年合约销售126亿,位居第5,远远被中海、绿城甩在身后。保利发展在上海的业绩压力非常大。

显然,没有规模自然也就不会有利润。

到目前,保利发展今年在上海已经拿下3幅地块,1幅在嘉定新城,2幅在杨浦,总规划建面约9.5万㎡,总货值在85亿左右。

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艳姐观察到,保利发展在上海的拿地逻辑非常清晰:流速和利润。

像嘉定新城地块,紧邻地铁11号线嘉定北站,计容建面约5.3万㎡,联动价4.68万/㎡,面积不大,去化不难;杨浦的2幅地块面积也都比较小,一个1.7万㎡,一个2.5万㎡,地段好,流速和利润也有一定保证。

下半年,上海城央板块还有徐汇滨江、浦东北蔡等多幅重磅地块待出让,到时应该能看到保利发展的身影。

02

3年9子

越秀在上海又要赢麻了?

杨浦长白社区H2-17地块在位置上虽然没有前面那块地好,但依然吸引了4家房企报价。在经过79轮激烈厮杀后,被越秀&北京城建以总价22.3亿、楼面价70272元/㎡、溢价率17.12%竞得。

这块地应该不是越秀&北京城建这次土拍的首选,当天上午它们还参拍了平凉社区地块,但在第45轮出价到21.75亿后便退出了竞争。

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不过这块地质量也还不错。占地面积1.38万㎡,计容建筑面积约3.17万㎡,面积不大,但位置还好,位于黄兴板块,是杨浦区内较为成熟的示范居住区,各项配套都较为成熟;距离8号线黄兴路站、12号线隆昌路站均大约800米,紧邻杨浦公园、黄兴公园,宜居性非常高。

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地块虽然没有联动价,不过参考周边此前在售的新房金隅外滩东岸,均价11.96万/m²,估算货值35亿左右。

越秀是杨浦土拍的常客,今年已经在杨浦拿下了2个项目,这次也是越秀在杨浦的第3个项目,还是它入沪三年来的第9个项目,拿地效率、成功率和质量非常高。

北京城建对杨浦也不陌生,1个半月前,它还以4.59亿摇中杨浦长海社区1宗建面约0.8万㎡的迷你地块并首入上海。目前北京城建正在组建上海团队,入沪决心非常坚决。

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越秀地产上海公司总经理刘岩早前也表示,未来上海楼市会更加分化,优质土地竞争也会更加激烈,越秀将更加聚焦城央板块,在确保安全度的基础上,做好品牌和产品,最终达成确定性的经营结果。

越秀虽然入沪不过3年,但发展势头很猛,2021年它在上海的销售额还是0,但2022年就突破百亿达到109.91亿,2023年进一步增长至135.2亿,呈现爆发式走势。

产品打磨和操盘能力足够强悍,越秀仁恒·天樾园和、保利越秀·和樾天汇都创下了三开三罄,越秀·静安悦年初开盘即清盘,都是现象级爆款产品。

集团财务底盘非常扎实,净负债率67.4%、现金及等价物461亿元,融资成本更是只有3.82%,足以将很多房企甩在身后。

有这些强悍的体系支撑,越秀在上海的拿地逻辑也非常清晰:好地段+好产品。毕竟这才是安全、利润和流速的保证。

入沪3年,越秀已经拿了9个项目,其中7个都是在外环内,去年10月以来在城央板块连拿5子,拿地质量非常高,坚定布局上海核心板块。

下半年,越秀在杨浦、虹口、静安、普陀将有5个城央项目上市,总货值约260亿,产品都非常顶。

看来,越秀又要赢麻了。

03

31亿拿下“定制”地块

招商蛇口TOD模式全面爆发

宝山区顾村1幅宅地和1幅商业用地毫无意外的被招商蛇口以底价31.12亿拿下。地块紧邻招商蛇口开发的TOD项目招商时代乐章,且有街巷、商业配建要求,更像是为招商蛇口“量身定制”。

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只不过这次招商蛇口拉来了搭档中旅投资,两家企业之前在闵行合作开发了招商中旅·揽阅项目,彼此都很熟悉。

2幅地块占地面积6.69万㎡,规划建面约13.98万㎡,楼面价22252元/平方米,这次土拍地块中规划建面最大。地块位置也还不错,紧邻7号线潘广路站,或将成为招商时代乐章的新一期,与前期连为一片。

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与保利发展一样,今年招商蛇口在上海的业绩压力也不小。

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根据克而瑞数据,去年招商蛇口以645.57亿销售额夺得上海销冠,但今年上半年销售额仅有130亿,退居第4,业绩和位次下滑非常明显。

艳姐注意到,年初招商蛇口华东区域总经理钱建国曾表示,要持续聚焦核心城市、核心板块,巩固并提升市场占有率和投资回报率;还强调提利润的首要前提则是强业绩,必须围绕“拿好地、保供货、督进度、去存货、提效益”加强全维度管控。

从招商蛇口在上海的表现来看,表现最抢眼的还是2个TOD项目:

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5月,联动价4.85万/㎡,7号线潘广路TOD招商时代乐章首开209套房源,认购率114%,首开日光;6月,二批次138套房源认购率136%,再次开盘日光。6月,联动价4.9万/㎡,9号线泗泾TOD招商时代潮派首开234套房源,认购率140%并触发积分,成为今年新政后首个触发积分的新盘,开盘当天售罄。

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目前招商蛇口在上海已经布局了浦东曹路TOD、宝山潘广路TOD、松江泗泾TOD,都取得了很不错的市场反馈。

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艳姐觉得,招商蛇口在上海找到了与自身资源匹配度非常高的打法:TOD模式。依托招商花园城MALL、商业街区、酒店、住宅等复合业态资源,将招商蛇口沉淀了四十多年的城市运营能力在上海得到最大化释放。

应该说,招商蛇口的这套TOD模式在上海已经跑通底层逻辑,不管是流量还是利润,都足够有保证。

未来随着轨交线路的铺开,上海也会进入到TOD开发模式。艳姐认为,TOD模式或许是招商蛇口提升市占率和回报率的关键打法。

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结语:

如果说以前摇号拿地纯粹凭运气,那这次土拍新政后,市场真正进入到拼刺刀的阶段。

民营房企正在被挤下牌桌。

对还留在牌桌上的房企来说,只有那些聚焦产品力、财务力、运营力、营销力、服务力、交付力,并成为真正没有短板的六边形战士,才能成为最后的赢家。

有人转身离去,自然也会有新人进场。

上海,依然是中国楼市最坚挺的市场。